Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Thế mạnh của đất nước hướng biển

Nhiều chủ đầu tư như C.E.O hợp tác với các đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp để quản lý, vận hành dự án của mình

(ĐTCK) Với đà tăng trưởng mạnh của nền kinh tế nói chung và ngành du lịch nói riêng, cộng hưởng bởi nhiều yếu tố từ địa lý, an ninh, văn hóa, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn luôn được xem là “quả trứng vàng”, một cơ hội lớn cho nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại.

Theo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, năm 2016, có 10 triệu lượt khách du lịch quốc tế đến Việt Nam - Một con số đủ ấn tượng để các nhà đầu tư tạm an tâm khi nghĩ đến bất động sản nghỉ dưỡng như một kênh đầu tư an toàn trong thời gian tới. Thế nhưng, vẫn còn đó đôi điều cần cân nhắc khi quyết định bước chân vào “lãnh địa” này.

Dù luôn được biết đến với vị thế là điểm đến du lịch nổi bật trong khu vực Đông Nam Á, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam chỉ bằng phân nửa so với lượng khách tham quan những điểm đến nổi tiếng khác trong khu vực ASEAN như Thái Lan và Malaysia. Tuy nhiên, tiềm năng của dải đất hình chữ S vẫn rất mạnh mẽ, như nhận định của rất nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, bởi lợi thế lớn đến từ sự đa dạng địa hình, khí hậu tiểu vùng phong phú, cũng như chi phí du lịch hợp lý.

Chính sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch đang tạo ra nhiều cơ hội cho thị trường khách sạn, đặc biệt là phân khúc tầm trung và cao cấp, cũng như trở thành chất xúc tác đặc biệt cho sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ở thời kỳ bùng nổ.

Câu chuyện của sân bay và những “ngôi sao” mới

Ngành công nghiệp du lịch phát triển nhanh chóng là một tín hiệu vui, nhưng bên cạnh đó, đây cũng trở thành một thách thức lớn cho hạ tầng sân bay. Trong năm 2016, tổng lượng khách du lịch quốc tế di chuyển bằng đường hàng không đạt 8,2 triệu lượt, chiếm hơn 80% lượng khách du lịch. TP.HCM bị quá tải 130% và Nha Trang là 320%. Sân bay Đà Nẵng hoạt động quá tải 113% mặc dù đã được nâng cấp vào năm 2011 từ 4,5 đến 6 triệu hành khách mỗi năm.

Ông Troy Griffiths

Thấu hiểu được tình trạng này, Chính phủ đã có những nỗ lực đáng kể để giải quyết công suất hạn chế ở sân bay. Trong hơn 2 năm tới, Tân Sơn Nhất (TP.HCM) sẽ tăng công suất từ 25 đến 38 triệu hành khách mỗi năm. Tới năm 2017, sân bay nội địa Đà Nẵng hiện công suất 9 triệu hành khách/năm sẽ được mở rộng để đón thêm 4-6 triệu hành khách mỗi năm.

Nha Trang đang bị chậm tiến độ, khi dự án mở rộng sân bay Cam Ranh giai đoạn một bị trì hoãn từ đầu năm 2016 đến quý I/2018. Với việc đón 4,8 triệu lượt khách trong năm 2016, công suất nâng cấp dự kiến 2,5 triệu hành khách mỗi năm tại thành phố biển này sẽ không đủ đáp ứng ngay cả trong giai đoạn hiện tại.

Theo kế hoạch tổng thể của Chính phủ, khoảng 5,6 tỷ USD sẽ được đầu tư để nâng cấp hạ tầng sân bay cho đến năm 2020. Nâng cấp hạ tầng là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng phát triển du lịch, đặc biệt với sự phát triển của nguồn cung mới tăng 30% hàng năm trong 3 năm trở lại đây tại Đà Nẵng, Nha Trang và TP.HCM.

Theo nghiên cứu của Savills, bản thân Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã vượt qua cả hai trung tâm là TP.HCM và Hà Nội trong tốc độ tăng trưởng khách du lịch quốc tế. Là những điểm đến duy nhất có đường bay quốc tế trước đây, thế nhưng hiện tại, khách đến TP.HCM và Hà Nội đang giảm vì sự gia tăng số đường bay và công suất của nhiều chuyến bay thẳng đến những thành phố trọng điểm khác.

Bên cạnh đó, việc tăng cường sự thuận tiện cho du lịch đã khiến Việt Nam nhìn chung trở nên hấp dẫn. Các điểm đến du lịch biển mới nổi như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đang trở nên cạnh tranh hơn, khi phát triển nhiều chuyến bay thẳng quốc tế mới. Hà Nội vẫn là cửa ngõ cho khách du lịch đến các tỉnh phía Bắc, tương tự TP.HCM vẫn là cửa ngõ cho khách du lịch đến các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, trong khi đó các tỉnh miền Trung tự chủ đón khách du lịch.

Với vị trí đảo biệt lập, khí hậu nhiệt đới đặc trưng, Phú Quốc trở thành điểm đến hấp dẫn và là lựa chọn mới cho khách du lịch quốc tế, với tốc độ tăng trưởng khách đến 40%. Trong khi đó, Đà Nẵng trên 30% và Nha Trang ở mức 23%, cũng vượt qua tốc độ tăng trưởng của TP.HCM (10%) và Hà Nội (19%).

Dù vậy, TP.HCM có nguồn cung khách sạn lớn nhất Việt Nam, xấp xỉ khoảng 16.000 phòng khách sạn 3-5 sao, hơn 70% so với Hà Nội. Nha Trang có lượng nguồn cung khách sạn lớn nhất trong số các thành phố ven biển, cũng như sở hữu công suất được thuê cao nhất. Trong năm 2016, thành phố có 1,2 triệu khách du lịch quốc tế, thấp hơn 30% so với Đà Nẵng.

Phú Quốc là điểm đến lý tưởng cho du lịch cao cấp, trong quý IV/2016, phân khúc 5 sao chiếm 71% với 2.500 phòng. Tuy nhiên, với việc là thị trường mới nổi, một lượng lớn nguồn cung trong tương lai có thể sẽ thách thức khả năng hoạt động của các chủ đầu tư.

Bất động sản du lịch - tiềm năng đi cùng thách thức

Theo nhiều nghiên cứu của Savills, có thể khẳng định thị trường khách sạn Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng, nhờ hoạt động tưng bừng của ngành “công nghiệp không khói”.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản này vẫn tiềm ẩn nhiều điều để cân nhắc, bởi tính chất dễ biến động và có thể bị ảnh hưởng từ nhiều yếu tố.

Điển hình vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ sự kiện biển Đông và tiền tệ mất giá. Tuy nhiên hiện nay, dù thị trường đã ổn định hơn với nguồn cầu tăng nhanh, thì nguồn cung vẫn đang phát triển khá nhanh chóng tại các thị trường du lịch chính.

Công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực nếu như nguồn cầu không thể bắt kịp sự tăng trưởng của nguồn cung và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong những năm sắp tới.

Hiện nay, xu hướng phát triển căn hộ khách sạn và ngôi nhà thứ hai (bao gồm condotel, villa có thương hiệu, villa không có thương hiệu và căn hộ nghỉ dưỡng…) đang khá thịnh hành, dù chỉ mới xuất hiện tại Việt Nam, với ngày càng nhiều dự án được công bố cùng sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô và những khoản cam kết hấp dẫn.

Mô hình condotel là lựa chọn tên gọi mà nhiều chủ đầu tư nhanh chóng đặt cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch. Tuy nhiên, điều cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel, bởi trong vài trường hợp, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này.

Đây rõ ràng là một vấn đề đáng lo ngại, bởi các sản phẩm với chương trình cam kết sẽ trở nên rủi ro hơn cho người mua, khi số ít chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, nhưng lại phát triển dự án quy mô quá tầm.

Dù vậy, với đà tăng trưởng mạnh của nền kinh tế nói chung và ngành du lịch nói riêng, cộng hưởng bởi nhiều yếu tố từ địa lý, an ninh, văn hóa, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn luôn được xem là “quả trứng vàng”, một cơ hội lớn cho nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại. Chỉ là, mọi sự đầu tư nghiêm túc luôn cần một kế hoạch cũng như phân tích trước khi thực hiện, để bài học trưởng thành của một thị trường không trải qua quá nhiều tiếc nuối.

Viết bình luận